【習志野市津田沼｜行政書士事務所】不動産の共有につきましてご説明します

土地や建物についてご夫婦やご兄弟で共有になっていることがあります。私のマンションも妻との共有（持ち分比率は1：1ではありませんが）となっています。今日は、この不動産の共有についてご説明します。

 

共有の制度を知るためには、まず不動産の「持分」という考え方を理解する必要があります。

例えば私の例で言いますと、私が持分31分の26、妻が持分31分の5という比率になっています。また、ご夫婦で持分2分の1ずつとされている方も多いと思います。

この持分というのは、土地で言いますと何も「東半分は夫のもの、西半分は妻のもの」ということではありません。少しわかりずらいかもしれませんが、その土地全体について所有権を半分持っているという事で、その持分に応じた使用ができるということなのです。この持分2分の1は独立した所有権なので、法律上は、もう一方の承諾なしに売却することも可能です（実際に買う人がいるかどうかは別です）。

なので、例えばご兄弟お二人で不動産を相続した場合、とりあえず法定相続分である2分の1ずつ登記をして、弟がそのまま売却してしまうことも可能なのです。

また、共有状態になっている不動産について、どのような行為ができるか、誰ができるのかで、①保存行為（一人でできる）、②管理行為（持分の過半数の決定でできる）、③変更行為（共有者全員の同意が必要）と分けることができます。

①の保存行為には、例えば、固定資産税の支出や、他人が勝手に自動車をとめている場合に、出て行ってくれ（妨害排除請求）と共有者の一人が単独で言うことができます。

②の利用行為には、例えば短期の賃貸借契約やその契約の解除などが含まれます。

③の変更行為には、例えば農地を宅地に変更するとか建物を立て直すことなどが含まれます。近年の民法改正で「軽微な変更（アスファルトで通路を作るなど）」は②に含まれるとこととなりました。

 

不動産の共有は、「のちのちもめ事になりそう」「将来売りにくいのではないか」などのご意見をお持ちの方がいらっしゃいます。ですが、何もそんなに大きま問題ではなく、仲の良いご夫婦、ご兄弟であれば問題にはならないし、売却も共有名義のままやってしまえばいい事なので、相続においてはなるべく法定相続分に近い遺産分割ができるように、共有でも構わないと皆さんにご説明しています。

 

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