【船橋市の解決事例】相続財産の中に“評価の難しい古い実家”があり、兄弟間の意見が対立。専門家が間に入り円満分割に導いた事例
■1. 相談者
船橋市在住・40代女性（長女）
■2. 相続背景
相談者の母が船橋市で亡くなり、相続人は以下の3名。
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長女（相談者／船橋市）
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長男（千葉市）
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次男（都内在住）
相続財産は次の3つ。
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船橋市内の築50年の実家（評価困難）
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預貯金 約800万円
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少額の有価証券
問題は 古い実家の評価と扱い でした。
■3. トラブルの発端
船橋市内の実家は、
・築50年
・耐震基準未達
・雨漏り歴あり
・庭木の手入れが必要
・土地は比較的評価が高い（駅徒歩圏のため）
不動産業者の査定は
「1,500万円〜2,400万円」と幅が広く、
兄弟で認識がバラバラに。
長男の主張
「土地としての価値は高い。2,400万円で換算すべき」
次男の主張
「家はボロボロ。買い手がつかない。1,500万円が妥当」
長女（相談者）
「そもそも私が住み続けたい。でも高額評価だと兄弟に払う代償金が高くて困る…」
三者の意見が完全に割れ、
相続は半年以上ストップ。
長男と次男は口論が増え、
このままでは“相続調停”に進む可能性もありました。
そこで長女が当事務所へ相談。
■4. 当事務所の分析
古い不動産は相続トラブルで最も多い原因の一つです。
理由は3つ。
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不動産評価に幅が出る（業者によって金額が違う）
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固定資産税評価額と市場価格が一致しない
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“住むか売るか”で相続人の利害が対立
船橋市は土地値が高い地域も多く、
「築古戸建 × 駅徒歩圏」は特に評価が割れやすい傾向があります。
本件も典型例で、
“正しい整理” が必要でした。
■5. 当事務所の対応内容
① 第三者として“不動産評価の共通基準”を作成
以下の3つの評価資料を収集し、
兄弟が同じ土俵で話せるように整理しました。
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船橋市の固定資産税評価
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路線価
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不動産業者2社の査定
（査定の根拠まで丁寧に比較）
その結果、
3者の中間となる「1,900万円前後」がもっとも妥当と判断。
兄弟全員が “公平な根拠” を理解できる内容にまとめました。
② 長女が住み続ける場合の負担額（代償金）を明確化
長女が実家を取得する場合、
兄弟に“代償金”を支払う必要があります。
しかし、これを丁寧に説明せず進めると
「損しているのは自分だ」と兄弟間で不満が生じます。
そこで、
1,900万円を基準に代償金案を3案作成。
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案A：代償金なし（預貯金で調整）
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案B：最低限の代償金（300万円）
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案C：法定相続分に近い代償金（600万円）
長女の負担と兄弟の納得のバランスを数値化し、
選びやすくしました。
③ 兄弟間の対話調整＝信頼の再構築
兄弟の対立は、
“不動産評価の違い”よりも
“感情の溝” が大きくなりがちです。
そこで当事務所は以下を徹底しました。
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長女の想い（家を守りたい）
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長男の想い（公平でありたい）
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次男の想い（損したくない）
これらを第三者視点で整理し、
“誰も悪者にしない” 丁寧なコミュニケーションを実施。
④ 最終的な合意案
全員の理解と納得の上、次の協議内容で決着。
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実家 → 長女が相続
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代償金 → 長男・次男に200万円ずつ
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預貯金 → 兄弟全員で公平に分割
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不動産の名義変更 → 当事務所が代行
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固定資産税 → 長女が引き継ぐ
兄弟仲は大きく改善し、
調停に進むことなく相続は完了。
■6. 相談者の言葉
長女が後日当事務所に送ってくださった感想です。
「専門家が入ると、兄弟が本音を話せるようになりました。
不動産評価の整理も本当に助かりました」
■7. 船橋市の相続で“築古不動産”が問題になる理由
船橋市では以下の地域特性から、
古い実家の相続が争点になりがちです。
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地価が比較的高いエリアが多い
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築古物件でも土地として価値がつく
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家は老朽化しているが土地は高い
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評価の調整が難しい
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兄弟の生活圏がバラバラになりやすい
そのため、
「不動産評価の共通基準作り」が最重要になります。
