【東京都で“古い戸建ての相続登記が進まない”ときの実務対応｜再建築不可・未接道・老朽化物件の特殊処理】

東京都では、相続した不動産が「再建築不可」「未接道」「セットバック未了」などの都市部特有の問題を抱えており、相続登記だけでは処理できないケースが増えています。
特に23区内では、昭和の初期〜中期に建てられた木造家屋が多く、

接道義務を満たしていない

境界確定ができていない

建物が未登記のまま

違法増築部分がある
といった実務対応が必要です。

本記事では、東京都で「相続登記が止まる典型原因」と、その解決方法を行政書士の実務目線で解説します。

 

■1. 東京都で相続登記が進まない典型パターン

① 再建築不可物件

都内では非常に多く、路地状敷地（旗竿地）・2m未満接道などが該当。

② 接道義務を満たしていない

都市計画区域においては建築基準法の接道義務が厳格。
相続後の売却時に問題化する。

③ 未登記家屋

増築が繰り返され、法務局に登記されていない建物部分が多い。

④ 老朽化が激しい

倒壊リスクがあり、相続後すぐに行政指導が入る可能性も。

■2. 実務で最初に行う調査

行政書士がまず行うのは、以下の法的・物理的状況を整理することです。

登記事項証明書

公図・地積測量図

建築確認台帳

固定資産評価証明書

現地写真（破損状況確認）

接道状況の判定（幅員・法42条調査）

これにより、「何が相続登記を妨げているのか」を正確に把握します。

 

■3. 問題別の実務対応

●再建築不可 → 買取専門業者を前提に協議

都内では個人への売却は困難。再建築不可専門の買取業者との調整を前提に遺産分割を設計する。

●接道義務未達 → セットバックの必要性を判断

セットバック範囲を算出し、相続登記時点で将来発生する制限を説明する。

●未登記家屋 → 現況調査＋表題登記の検討

土地家屋調査士との連携で登記の可否を判断。

《解決事例：東京都江東区・60代男性》

築70年の木造家屋を相続。

再建築不可

接道が1.4mしかない

未登記増築部分あり

という“三重苦”の状態で相続登記が進まず当事務所に相談。
調査により、未登記部分の登記不要が確認できたため遺産分割を調整し、相続登記→再建築不可専門業者への売却まで約4か月で完了。

依頼者からは「都内特有の問題に詳しい事務所で助かった」との声。

■まとめ

東京都では、都市部特有の建築法規や地形により相続登記が止まりやすい。
正確な調査と、不動産の特殊性に応じた戦略が不可欠でしょう。